Redacción
Proequity señala que Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga están ganando peso como nodos complementarios a Madrid y Barcelona por su conectividad, actividad económica, disponibilidad relativa de suelo y capacidad para atender demanda regional
El mapa logístico español avanza hacia un modelo más diversificado. Madrid y Barcelona continúan siendo los dos grandes polos de referencia del país por volumen, liquidez, profundidad de mercado y concentración de demanda, pero otros enclaves como Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga están consolidando su papel como mercados estratégicos dentro de la red logística nacional.
Proequity, consultora especializada en operaciones inmobiliarias dentro del sector industrial y logístico, señala que el desarrollo del sector ya no puede analizarse únicamente desde la perspectiva de los dos grandes hubs. La búsqueda de mayor capilaridad, proximidad a los focos de consumo, eficiencia en la distribución regional y alternativas viables para nuevos desarrollos está reforzando el papel de mercados con buena conectividad, actividad empresarial y capacidad de crecimiento.
Según datos de mercado publicados recientemente, la contratación logística nacional superó los 751.000 m² en el primer trimestre de 2026, un 5% más que en el mismo periodo del año anterior. La actividad siguió concentrada en los grandes hubs de Madrid y Cataluña, con más de 345.000 m² y 222.000 m², respectivamente, pero los mercados secundarios ya representan cerca de una cuarta parte de la contratación nacional.
Un sistema más capilar y menos dependiente de dos grandes polos
Madrid y Barcelona siguen marcando el ritmo del mercado por stock, demanda, rentas e inversión. Las cifras sectoriales de cierre de 2025 muestran que ambos mercados mantienen niveles de contratación elevados y superiores a la media histórica reciente, lo que confirma su papel como principales polos logísticos del país. Sin embargo, la presión sobre la disponibilidad, la necesidad de acercarse a mercados regionales y la búsqueda de ubicaciones bien conectadas están impulsando el interés por enclaves que permiten diversificar operaciones sin perder eficiencia.
En este contexto, Valencia, Zaragoza, Sevilla y Málaga no sustituyen a Madrid y Barcelona, sino que amplían el alcance del sistema logístico español y refuerzan su resiliencia territorial. Cada mercado responde a una función distinta dentro de la cadena logística: conexión portuaria e internacional, centralidad peninsular, distribución regional, actividad industrial, última milla o proximidad a nuevos focos de consumo.
Valencia destaca por su conexión con el comercio internacional y su posición en el eje mediterráneo. Valenciaport cerró 2025 con más de 5,66 millones de TEU, un 3,41% más, con crecimientos tanto en importaciones como en exportaciones. A ello se suma un mercado logístico apoyado en la actividad portuaria, el Corredor Mediterráneo, la industria regional y la capacidad para atender tanto distribución nacional como demanda de proximidad. Su papel como nodo mediterráneo la convierte en una ubicación clave para operadores que buscan conexión exterior y acceso a mercados de consumo consolidados.
Zaragoza refuerza su papel como nodo intermedio entre Madrid, Barcelona, País Vasco, el arco mediterráneo y Francia. La Plataforma Logística de Zaragoza, PLAZA, supera los 13,4 millones de m² y combina carretera, ferrocarril y aeropuerto en un mismo entorno. Además, el Aeropuerto de Zaragoza movió más de 182.000 toneladas de mercancía en 2025, consolidando a la ciudad como uno de los principales puntos de carga aérea del país. Para operadores, promotores e inversores, su ventaja diferencial está en la centralidad, la intermodalidad y la capacidad para atender grandes corredores nacionales.
Sevilla gana peso como nodo logístico de Andalucía occidental y como puerta de conexión con el sur peninsular, Extremadura y Portugal. El Puerto de Sevilla superó los 4,42 millones de toneladas en 2025, con un incremento superior al 3%, y registró más de 100.000 m² otorgados en concesión para nuevos desarrollos empresariales, incluida la expansión de su Zona de Actividades Logísticas. Su perfil combina actividad portuaria, tejido industrial y capacidad de distribución regional, lo que refuerza su atractivo para proyectos vinculados al consumo del sur de España y al eje atlántico.
Málaga presenta un perfil diferente, más vinculado al crecimiento demográfico, empresarial, tecnológico y de consumo de la Costa del Sol y Andalucía oriental. El Puerto de Málaga alcanzó 5,6 millones de toneladas en 2025, un 24,3% más, mientras que el Aeropuerto de Málaga Costa del Sol cerró el año con 26,76 millones de pasajeros y cerca de 187.000 operaciones.
